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"本书是一本关于房地产开发企业会计实务的工具书，从工程项目建设、

费用管理、商品房销售以及利润分配等重要环节出发阐述了相关账务处理。

全书共11章，包括房地产企业的会计基础知识、企业设立阶段账务、

工程建设账务、费用核算、销售收入和成本核算、利润确认与分配、税务筹

划、申报纳税以及对账、查账、结账和财务报表的编制等内容，以房地产企

业会计准则的基础知识为主线，紧密结合房地产企业财务管理特点，理论联

系实际，让读者将对应的账务处理理论知识落实到实际经济业务上。

"

"第1章

1.1

房地产企业会计基础知识

房地产开发企业类型 ............................. 2

1.1.1 从经营内容和经营方式的角度划分............................................2

1.1.2 从经营范围的广度划分 ...............................................................3

1.2

房地产开发经营的主要流程........................ 3

1.2.1 前期准备阶段...............................................................................4

1.2.2 取得土地使用权阶段 ...................................................................4

1.2.3 建设施工阶段...............................................................................6

1.2.4 房产销售（预售）阶段 ...............................................................6

1.2.5 项目清算阶段...............................................................................9

1.2.6 自持物业阶段...............................................................................9

1.3

房地产开发企业主要经营业务内容 ................. 10

1.3.1 房地产企业取地业务内容 ......................................................... 11

1.3.2 房地产企业工程建设业务内容 ................................................. 12

1.3.3 房地产企业销售业务内容 ......................................................... 12

1.4

房地产企业税务处理快速入门 ..................... 13

1.4.1 了解各个环节涉及的主要税种 ................................................. 13

1.4.2 纳税申报怎么做 ......................................................................... 14

.I

房地产企业会计真账实操全图解

第2章

2.1

2.2

企业设立阶段的会计核算

企业设立阶段业务简介 .......................... 24

企业设立阶段的会计核算......................... 25

2.2.1 设置“实收资本”和“资本公积”科目 .................................. 25

2.2.2 新设立公司的会计核算 ............................................................. 26

【实账处理】——公司收到部分约定认缴额的账务处理 ................................27

【实账处理】——公司收到长期股权投资出资的账务处理............................28

2.2.3 公司增加注册资本的核算 ......................................................... 28

【实账处理】——公司收到土地使用权出资的账务处理 ................................29

【实账处理】——公司将资本公积转为实收资本的账务处理 .......................30

【实账处理】——公司将盈余公积转为实收资本的账务处理 .......................31

2.2.4 公司实收资本减少的核算 ......................................................... 31

【实账处理】——尚领房地产有限责任公司减少注册资本的账务处理 .....32

【实账处理】——某房地产股份有限公司减少注册资本的账务处理 .........33

2.2.5 开办费的核算............................................................................. 34

【实账处理】——尚领房地产有限责任公司开办费的账务处理 ..................34

第3章

3.1

工程会计工作范围及账务处理

工程会计日常工作 .............................. 36

3.1.1 工程会计对接的企业经营业务 ................................................. 36

3.1.2 工程会计审核原始单据注意事项.............................................. 38

3.2

取得开发用土地使用权的会计处理 ................. 40

【实账处理】——尚领房地产公司竞拍取得土地使用权的会计处理 .........41

3.2.1 通过竞拍取得土地使用权的会计处理 ...................................... 40

3.2.2 接受投资取得土地使用权的会计处理 ...................................... 41

【实账处理】——尚领房地产公司接受投资取得土地使用权的账务处理 ....42

3.2.3 在建项目收购的会计处理 ......................................................... 42

II.

目录

【实账处理】——尚领房地产公司收购在建项目的账务处理 .......................43

3.2.4 自用土地使用权的会计处理 ..................................................... 44

【实账处理】——尚领房地产公司关于自用土地使用权的账务处理 .........44

3.3

开发建设阶段不同承包方式的会计处理 ............. 45

3.3.1 开发建设阶段各种承包方式和内容.......................................... 45

3.3.2 BOT 项目工程承包方式下的会计处理 .................................... 48

3.3.3 BT 项目工程承包方式下的会计处理 ....................................... 49

3.4

开发成本的归集、分配与结转 ..................... 52

【实账处理】——尚领地产关于取得土地支付土地价款的账务处理 .........54

【实账处理】——尚领房地产公司关于土地价款分摊的账务处理 ..............56

3.4.1 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配 ...................................... 54

3.4.2 前期工程费的归集与分配 ......................................................... 57

【实账处理】——尚领地产关于前期工程款归集和分摊的账务处理 .........58

3.4.3 建筑安装工程费的归集与分配 ................................................. 59

【实账处理】——关于发包建筑安装工程款归集和分摊的账务处理 .........62

【实账处理】——关于自营建筑安装工程款归集和分摊的账务处理 .........64

3.4.4 基础设施费的归集与分配 ......................................................... 65

【实账处理】——尚领地产关于基础设施费的归集与分配的账务处理 .....66

3.4.5 开发间接费用的归集与分配 ..................................................... 66

【实账处理】——尚领地产关于开发间接费用的归集与分配的账务处理 ....67

3.4.6 营利性公共配套设施费的归集与分配 ...................................... 68

【实账处理】——关于营利性公共配套设施费的归集与分配的账务处理 ....69

3.4.7 非营利性公共配套设施费的归集与分配 .................................. 70

【实账处理】——关于非营利性公共配套设施费归集与分配的账务处理 ...71

3.4.8 房屋开发成本的结转 ................................................................. 73

【实账处理】——尚领房地产公司关于房屋开发成本结转的账务处理 .....73

3.5

土地开发成本的核算 ............................ 74

.III

房地产企业会计真账实操全图解

3.5.1 土地开发成本核算对象的确定 ................................................. 75

3.5.2 土地开发成本项目的设置 ......................................................... 75

3.5.3 土地开发成本归集和分配 ......................................................... 76

【实账处理】——尚领房地产公司关于土地开发成本核算的账务处理 .....77

3.5.4 土地开发成本的结转 ................................................................. 78

【实账处理】——尚领房地产公司关于土地开发成本核算的账务处理 .....80

第4章

4.1

费用会计工作范围及账务处理

费用会计日常工作 .............................. 82

4.1.1 费用会计对接的企业经营业务 ................................................. 82

4.1.2 费用确认的原则、方法和内容 ................................................. 83

4.1.3 费用会计审核原始单据注意事项.............................................. 85

4.2

房地产企业费用的会计账务处理 ................... 86

【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年管理费用的账务处理 .................87

4.2.1 房地产企业管理费用的核算及归集.......................................... 86

4.2.2 房地产企业销售费用的核算及归集.......................................... 89

【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年销售费用的账务处理 .................91

4.2.3 房地产企业财务费用的核算及归集.......................................... 93

【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年财务费用的账务处理 .................94

第5章

5.1

销售会计工作范围及账务处理

房地产销售会计工作范围......................... 96

5.1.1 销售收银员日常工作 ................................................................. 96

5.1.2 销售会计日常工作 ..................................................................... 99

5.2

销售阶段业务的会计核算........................100

5.2.1 诚意金的会计处理 ................................................................... 100

IV.

目录

【实账处理】——尚领房地产公司收取诚意金的账务处理..........................101

5.2.2 销售定金的会计处理 ............................................................... 101

【实账处理】——关于销售定金的账务处理 .....................................................102

5.2.3 按揭保证金的会计核算 ........................................................... 102

【实账处理】——关于按揭保证金的账务处理 ................................................103

5.2.4 预售房款的会计核算 ............................................................... 103

【实账处理】——关于预售款的账务处理..........................................................104

5.2.5 销售更名、销售退房、销售换房的会计核算 ........................ 105

【实账处理】——关于销售更名的账务处理 .....................................................105

【实账处理】——关于销售退房的账务处理 .....................................................106

【实账处理】——尚领房地产公司关于销售换房的账务处理 .....................107

5.2.6 代收款项的会计核算 ............................................................... 107

【实账处理】——尚领房地产公司关于代收款项的账务处理 .....................108

5.3

商品房销售收入的会计核算......................108

5.3.1 收入的会计确认 ....................................................................... 108

5.3.2 房地产销售收入的账务处理 ................................................... 110

【实账处理】——在收入结转前已收齐房款的销售收入的账务处理 .......110

【实账处理】——收入结转前剩余房款在 3 年以内的销售收入账务处理....111

【实账处理】——收入结转前剩余房款在 3 年以上的销售收入账务处理....112

5.3.3 商品房面积差的会计核算 ....................................................... 114

【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房面积差的账务处理 ............114

5.3.4 拆迁还房的会计处理 ............................................................... 115

【实账处理】——尚领房地产公司关于拆迁还房的账务处理 .....................116

5.3.5 委托代销收入的会计核算 ....................................................... 117

5.3.6 售后回购房屋收入的会计核算 ............................................... 118

【实账处理】——尚领房地产公司关于融资性售后回购的账务处理 .......119

5.4

商品房销售成本的结转与核算 ....................120

5.4.1 开发产品销售时的会计核算 ................................................... 120

.V

房地产企业会计真账实操全图解

【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房产成品入库的账务处理 ...121

【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房产成品出库的账务处理 ...122

5.4.2 成本差异的会计核算 ............................................................... 123

【实账处理】——尚领房地产公司关于商品房成本差异的账务处理 .......123

5.5

房地产持有物业会计账务处理 ....................124

【实账处理】——关于出租物业成本支出的账务处理 ...................................125

【实账处理】——关于出租物业竣工的账务处理 ............................................126

【实账处理】——关于出租物业暂估入账的账务处理 ...................................126

5.5.1 出租物业的初始计量 ............................................................... 124

5.5.2 租金收入的账务处理 ............................................................... 127

【实账处理】——关于租金收入的账务处理 .....................................................127

5.5.3 免租期收入的账务处理 ........................................................... 128

【实账处理】——关于免租期租金收入的账务处理 .......................................129

5.5.4 出租物业的后续支出的会计核算............................................ 129

【实账处理】——关于维修支出的账务处理 .....................................................130

【实账处理】——关于装修费用的账务处理 .....................................................131

【实账处理】——关于改建支出的账务处理 .....................................................132

【实账处理】——关于计提折旧的账务处理 .....................................................134

【实账处理】——公允价值模式下出租物业关于改建支出的账务处理 ...136

5.5.5 出租物业处置的会计核算 ....................................................... 136

【实账处理】——关于出租物业处置的账务处理 ............................................137

5.5.6 自营物业的会计核算 ................................................................ 137

【实账处理】——关于自营物业成本支出的账务处理 ...................................139

【实账处理】——关于自营物业处置的账务处理 ............................................142

5.5.7 房地产改变用途的会计核算 ................................................... 142

【实账处理】——成本模式下投资性房地产转换为其他资产的账务处理 ...143

【实账处理】——公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产 .......143

【实账处理】——公允价值模式下自用房地产或存货转换为投资性房地产 ...144

VI.

目录

第6章

6.1

6.2

房地产企业利润及利润分配

房地产开发企业利润的构成......................146

利润的核算 ...................................146

【实账处理】——尚领房地产公司 2016 年营业利润的核算 ........................148

6.2.1 营业利润的核算 ....................................................................... 147

6.2.2 营业外收入的核算 ................................................................... 148

【实账处理】——尚领房地产公司进行非货币性资产交换的账务处理 ...150

6.2.3 营业外支出的核算 ................................................................... 151

【实账处理】——尚领房地产公司处置报废固定资产的账务处理 ............152

6.2.4 利润结转的核算 ....................................................................... 153

【实账处理】——尚领房地产公司关于利润结转的账务处理 .....................154

6.3

利润分配的核算 ...............................155

6.3.1 利润分配顺序........................................................................... 155

6.3.2 利润分配的账务处理 ............................................................... 156

【实账处理】——尚领房地产公司关于利润分配的账务处理 .....................158

6.3.3 未分配利润的账务处理 ........................................................... 159

第7章

7.1

房地产企业税务筹划

项目设立阶段税收筹划 .........................162

7.1.1 项目公司组织形式的筹划 ....................................................... 162

7.1.2 合作项目合作方式的筹划 ....................................................... 163

7.1.3 土地取得方式的税收筹划 ....................................................... 164

7.2

项目设计建造阶段税收筹划......................166

7.2.1 项目分期及户型选择的筹划 ................................................... 166

7.2.2 各项目成本的归集与控制及合同的订立执行 ........................ 167

7.2.3 建筑合同订立的筹划 ............................................................... 168

.VII

房地产企业会计真账实操全图解

7.2.4 开发间接费用筹划 ................................................................... 169

7.2.5 配套设施费的筹划 ................................................................... 170

7.3

项目销售阶段税收筹划 .........................170

7.3.1 销售方式和促销活动的税务筹划............................................ 171

7.3.2 销售定价的筹划 ....................................................................... 171

7.3.3 代收费用和精装修住房的筹划 ............................................... 173

7.3.4 房地产项目公司产品交付业主及清算的税务筹划 ................ 173

7.3.5 剩余资产的税务筹划 ............................................................... 174

7.3.6 房地产项目公司清算的税务筹划

....................................... 174

7.4

项目竣工决算阶段税收筹划......................175

7.4.1 土地增值税清算单位的选择 ................................................... 176

7.4.2 土地增值税清算时间的选择 ................................................... 176

7.4.3 企业所得税清算的税收筹划 ................................................... 177

第8章

8.1

房地产企业各环节纳税实务

..................................................................................... 180

房地产企业项目设立环节的税务处理 ..............180

【实账处理】——尚领房地产公司关于契税的账务处理 ..............................182

8.1.1 契税

8.1.2 印花税 .................................................................................... 182

8.1.3 耕地占用税 .............................................................................. 184

【实账处理】——尚领房地产公司关于耕地占用税的账务处理 ................185

8.2

8.3

房地产企业项目开发建设环节的税务处理 ..........186

【实账处理】——尚领房地产公司关于城镇土地使用税的账务处理 .......187

房地产企业销售环节的税务处理 ..................188

【实账处理】——尚领房地产公司在商品房销售时增值税的账务处理 ...190

8.3.1 增值税 .................................................................................... 188

VIII.

目录

8.3.2 城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加 .................... 192

【实账处理】——尚领公司城市维护建设税、教育费附加和

地方教育附加的账务处理 .....................................................194

8.3.3 土地增值税 .............................................................................. 195

【实账处理】——尚领房地产公司关于土地增值税的账务处理 ................200

8.3.4 企业所得税 .............................................................................. 201

【实账处理】——尚领房地产公司关于企业所得税预缴的账务处理 .......202

【实账处理】——尚领房地产公司关于企业所得税汇算清缴的账务处理 ...207

8.4

房地产企业项目自持使用环节的税务处理 ..........208

【实账处理】——尚领房地产公司关于房产税的账务处理..........................210

8.4.1 房产税 .................................................................................... 208

8.4.2 出租房产产生的增值税 ........................................................... 210

【实账处理】——尚领房地产公司关于房产出租时增值税的账务处理 ...211

第9章

9.1

房地产企业会计对账、查账与结账

房地产企业查账流程 ...........................214

9.1.1 查账定义和方法 ....................................................................... 214

9.1.2 查账主要内容........................................................................... 216

【实账处理】——尚领房地产公司当月收入与成本计提后的账务处理 ...217

9.2

房地产企业对账流程 ...........................219

9.2.1 对账定义和技巧 ....................................................................... 219

9.2.2 对账主要内容........................................................................... 220

9.3

房地产企业结账流程 ...........................224

9.3.1 月度结账流程........................................................................... 224

9.3.2 结账账务处理........................................................................... 226

【实账处理】——尚领房地产公司 12 月结账账务处理 .................................232

.IX

房地产企业会计真账实操全图解

第 10 章

10.1

财务报表的编制

资产负债表的编制 ............................236

10.1.1 资产负债表的内容和结构 ..................................................... 236

10.1.2 资产负债表的编制方法 ......................................................... 239

10.2

利润表的编制 ................................240

10.2.1 利润表的内容和结构 ............................................................. 240

10.2.2 利润表的编制方法 ................................................................. 243

10.3

现金流量表的编制 ............................245

10.3.1 现金流量表的结构和内容 ..................................................... 245

10.3.2 现金流量表的编制方法 ......................................................... 249

10.4

所有者权益变动表的编制 ......................256

10.4.1 所有者权益变动表的结构和内容.......................................... 257

10.4.2 所有者权益变动表的编制方法 ............................................. 258

10.5

财务报表附注 ................................260

第 11 章

11.1

11.2

11.3

11.4

11.5

房地产公司 2018 年 12 月会计做账实例

房地产开发公司 12 月新取得土地

使用权的核算 ................................264

房地产开发公司 12 月在建楼盘开发

建设阶段的期间费用核算 ......................265

房地产开发公司 12 月完工楼盘开发

产品成本核算 ................................268

房地产开发公司 12 月完工楼盘开发

产品销售收入、成本核算 ......................269

房地产开发公司 12 月

利润核算、结转和分配 ........................270

X.

"

"钟晓思，财务管理专业，工商管理系学士，中级会计师。毕业后一直从事财务工作，精通商业以及事业单位会计实务和会计制度。擅长大型房地产行业会计核算，曾在雅居乐房地产开发有限公司、四川蓝光和骏实业有限公司就职，也从事过会计人员培训工作，并在专业论坛发表多篇文章。

"

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"本书是一本关于房地产开发企业会计实务的工具书，从工程项目建设、

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业会计准则的基础知识为主线，紧密结合房地产企业财务管理特点，理论联

系实际，让读者将对应的账务处理理论知识落实到实际经济业务上。

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